Iako se o hrvatskom tržištu nekretnina najčešće raspravlja kroz visoke cijene i ukupan broj prodanih objekata, novi podaci otkrivaju znatno drugačiju sliku kada se kupoprodaje promatraju u odnosu na broj stanovnika.
U takvoj analizi intenziteta tržišta po županijama, Zagrebačka županija smjestila se u donju polovicu nacionalne ljestvice, s ostvarenih 8.595 kupoprodaja u 2025. godini, odnosno 27,6 kupoprodaja na 1.000 stanovnika.
Time zaostaje za državnim prosjekom od 30 kupoprodaja na 1.000 stanovnika, što potvrđuje da se domaće tržište ponaša kao skup lokalnih sredina s vlastitim ritmom i pokretljivošću.
Gdje se smjestila Zagrebačka županija i kakvo je stanje u Hrvatskoj?
Svojim rezultatom od 27,6 kupoprodaja na 1.000 stanovnika, Zagrebačka županija zauzima 14. mjesto među hrvatskim županijama. Ukupan broj kupoprodaja u ovoj županiji tijekom 2025. iznosio je 8.595, a slabiji intenzitet od nje imaju tek Krapinsko-zagorska (21,8), Grad Zagreb (21,6) i Splitsko-dalmatinska županija (19,4).
S druge strane ljestvice, županija s najviše kupoprodaja na 1.000 stanovnika je Ličko-senjska s 57,6. Pri samom vrhu nalaze se i Zadarska (51,4), Istarska (47,6), Koprivničko-križevačka (47,4) te Varaždinska županija (43,7). Ova ljestvica ukazuje na veliku razliku u odnosu na apsolutne brojke. Primjerice, Ličko-senjska županija po ukupnom broju prodaja spada među najmanje u Hrvatskoj, no zbog malog broja stanovnika, njezin volumen prodaje u usporedbi s drugima ispada znatno veći.
Apsolutne brojke naspram intenziteta kupoprodaje
U cijeloj Hrvatskoj kupoprodaja je za posljednju punu godinu (2025.) pala za gotovo 13 posto u odnosu na godinu ranije, a prosjek države iznosi 30 kupoprodaja po 1.000 stanovnika (što je pad od 13,1% u odnosu na 2024. godinu).
Grad Zagreb u 2025. godini imao je najviše apsolutnih prodaja od svih – ukupno 16.764 – no zbog svoje veličine nalazi se na samom dnu ljestvice na 1.000 stanovnika. Premda se u Zagrebu proda šest puta više nekretnina u odnosu na Liku, u odnosu na broj ljudi koji tamo žive tržište je znatno mirnije. Zanimljiv je i primjer Splitsko-dalmatinske županije, koja ostvaruje gotovo jednak broj kupoprodaja kao Zadarska (8.391 prema 8.569), ali ima 2,6 puta više stanovnika.
Ljestvica među županijama bilježi i jasne višegodišnje promjene. Varaždinska županija je tako 2022. bila na posljednjem mjestu s 22 kupoprodaje, dok je 2025. godinu zaključila kao peta s 44 kupoprodaje na 1.000 stanovnika. U istom razdoblju Istarska županija pala je s prvog mjesta (58) na treće (48), a Primorsko-goranska s drugog (55) na sedmo mjesto (37).
Vanjski interes i dinamika u manjim sredinama
Visoka vrijednost kupoprodaja u manjim županijama obično ukazuje na to da tržište ne pokreću samo lokalni stanovnici, već i kupci iz drugih županija te iz inozemstva koji kupuju kuće za odmor, apartmane i zemljišta.
Uvjeti na tržištu utječu i na rad agencija za nekretnine, čija uloga kontinuirano raste. U razdoblju od 2018. do 2026. godine broj agencija u Hrvatskoj porastao je za 38 posto, dok se broj licenciranih agenata gotovo udvostručio uz rast od 89 posto.
Uloga digitalizacije i brzina poslovanja
Uz veći broj posrednika koji se natječu na tržištu s manje kupoprodaja, digitalni alati postaju sve važniji jer ubrzavaju komunikaciju s kupcima i objavu ponude.
„Kupac danas istovremeno piše trima ili četirima agencijama, a posao najčešće dobije ona koja prva odgovori nečim konkretnim“, objašnjava Krešimir Duvnjak, CEO platforme EstateIQ, koja pomaže u upravljanju nekretninama, agentima i prodajom. „Oglas se jednim unosom objavljuje na više portala, a promjena cijene vidi se svugdje odjednom, pa nema zastarjelih oglasa koji kupce šalju krivim putem. Najviše od toga dobivaju male agencije u manjim sredinama, koje uz takve alate mogu voditi isti broj poslova kao veliki ured.“
Digitalizacija je tako višestruko pojednostavnila kupoprodajni proces, što odgovara tržištu na kojem se posao sve više odvija brzo i lokalno.
Hrvatsko tržište nekretnina ne može se promatrati isključivo kroz ukupan broj prodaja. Omjer ostvarenih poslova prema broju stanovnika pokazuje drugačiju pokretljivost, na koju utječu veličina sredine, vrsta nekretnina i obuhvat evidencije.
Tržište se očigledno mijenja, a agencije se sve više oslanjaju na brzinu i poznavanje lokalnih kupaca. Hoće li se razlike među županijama smanjivati ili povećavati, pokazat će potpuni podaci za 2026. godinu.
